醉江南:万亿房屋“养老金”何以常年遭“冰封”？

　　据新华网9月15日：近年来，各地曝光的房屋质量问题越来越多；为房屋“治病”的公共维修资金虽储备丰富，却遭遇“惜用”。有统计数据显示，全国各地缴存的公共维修资金总额已超过万亿元，但使用率不足百分之一，常年处于“休眠”之中。
　　房屋“养老金”实际上就是老百姓习惯所称的房屋维修资金，这笔资金包括对电梯、车库、小区道路、小区绿化带、游泳池等公共设施的维修，但对房屋的维修所占比重最大，因此民间更习惯于称为房屋维修资金。全国有上万亿的房屋维修资金，迄今为止仍然“趴”在银行活期或短期账户上，到底谁能从这笔巨额的“睡眠资金”中获益？值得思量。
　　一方面是大量房屋维修资金“沉睡”，另一方面则是房屋维修费用逐年增加，这已是不争的事实。有关数据透露，2013年上半年，北京市已累计归集商品住宅专项维修资金348.10亿元，使用了5.38亿元，使用率仅为1.55%。换句话说，超过340亿元的住宅专项维修资金，趴在账上未动。然而北京不是个案，上海的商品住宅维修资金归集额共３９３亿元，累计使用２９亿元，累计使用率为７．４％。广州房屋维修资金归集总额超过８１亿元，但累计使用金额不到８０００万元，不到总金额的１％。与通胀速度相比，大量仅仅以“存款”方式驻留在银行的物业维修资金，普遍面临着严峻的保值增值形势。
　　维修资金为何使用率？需要拷问。首先必须承认，住宅专项维修资金使用率不到2%，有其正常的一面。中国发展商品房市场才十几年，而房屋使用的前五年是由开发商负责保修，所以专项维修资金的使用问题，是随着房龄的增长而逐渐提上日程的。当然，业主和物业公司理念不成熟，使用时审批手续繁琐，也是系统不合理的地方。有些业主认为这笔钱是房子的“棺材本”，轻易不能动；而物业公司则把它看做“金库”，平时电梯、门禁的小毛病不尽保养维修义务，等到出了问题，直接动用专项维修金换新。而且，申请使用专项维修金时，左一个“萝卜章”，右一个“萝卜章”，没有半年压根申请不下来。同时部分业主对维修资金使用的公开性、透明度有质疑，对公共受益的收支状况有怀疑。维修资金使用是否合理得当，公共收益收入多少、用了多少、用在何处……这些问题在部分小区都是一笔“糊涂账”，各地也曝光过不少维修资金使用“猫腻”、甚至业委会和物业联手掏空账户的事件。诸多原因导致全国缴存公共维修资金累计总额已超过万亿元，但使用率不足百分之一，常年处于“冰封”状态。
　　巨额房屋维修资金“休眠”利益获得者看来不是业主，也不是物业公司？那究竟是谁？这是个问题。目前，我国房屋维修资金，采取“分城市管理”、“分楼盘管理”、“一次性收取”、“分散使用”的方式，在业主购房时一次性收取房屋维修资金，缴存金额按照城市经济发展水平确定，缴存之后物业公司按照当地房管部门的要求存入指定银行中。但是，这笔数额巨大的资金由于有巨大的“利率差”空间，成为众多银行争抢的“香饽饽”。以上海为例，上海全市范围的房屋维修资金高达数百亿元，但只能存入上海银行或建设银行这两家银行中。金融专家指出，银行将“沉睡资金”进行调动运作，变“沉睡钱”为“活钱”，从金融运作的角度来看自然是合情合理的。但业主作为这笔巨额资金的“拥有方”，无法从资金流动及形成的“杠杆效应”中“分一杯羹”的关键在于狭隘的制度设计：我国房屋维修资金管理制度不完善，没有采取银行和基金公司“公开竞标管理”“保本收益”等灵活的方式，从而导致巨额“蛋糕”眼睁睁地被瓜分殆尽，而业主只能坐视资金“缩水”，同时房屋维修资金的管理者也成为各家银行拉拢对象，更有可能成为腐蚀的对象，目前关于这方面的管理规定尚是空白。
　　总而言之，万亿房屋维修资金常年遭“冰封”，不符合事物的发展规律，也不是一个正常现象。笔至文末，愚以为，房屋维修资金应取之于民、用之于民，不能束之高阁、金屋藏娇，尽早修改房屋维修资金管理办法，以及制定具有一定约束力的房屋维修资金存款及盈利增殖规定，着手构建符合当前及以后社会需要的房屋维修资金管理的顶层设计，不能再任意和不不持续发展……
 
　　作者：醉江南
　　稿源：时评界
　　编辑：齐小川