难免
香港“炒楼”热潮必然减退
农历新年过后,传来的不仅仅是楼市成交惨淡这一桩坏消息,热门地段流标、入市新盘大幅降价抢客等一连串负面消息也不断冲击楼市。
最新消息是,屯门两幅住宅地截标以每平方英尺2000余港元的低价售出,创下该区块十几年以来的最低价。至于新楼盘“劈价抢客”,以元朗一楼盘为例,去年3月底首度开盘,当时平均实用平方英尺价1.71万港元,而最近一期报价则是约9200港元,价格调整幅度可谓惊人。
有舆论称,这是特区政府一年多以前连续推出“辣招”打压楼市造成的。去年下半年起,由于特区政府推出针对内地炒楼的“双辣招”(非本地人、短期炒卖者加征印花税),内地客参与较多的“豪宅”市场便开始疲软。据差饷物业估价署早前公布,去年全港楼价升约7.7%,升幅为5年来新低,实用面积1722平方英尺(约150平米)以上大户型,楼价更是5年来首次出现跌幅,全年下跌2%。
更有机构数据称一手房需求应声锐降,以非本地个人及非本地公司名义购买物业的个案,去年第三季度减少至平均每月89宗,占总成交2.2%,远低于2012年1月至10月期间,平均每月约360余宗,占总成交逾4.5%的水平。
“辣招”之外,全球金融大环境更为人所关注。香港作为对全球资金动向最敏感的开放式经济体,国际金融一有风吹草动,楼市便摇晃不已。美联储退市已造成资金从新兴国家大规模流出,原为低利率资金堆积出来的“炒楼”热潮自然会减退,这是香港楼市疲软的根本。
香港金管局总裁陈德霖早前预告,金融海啸后流入的1000亿美元将会撤走,届时会对资金流动性及利率造成压力。
香港金管局及中原研究部的资料显示,自2008年美联储推出首轮量宽后,热钱流入将香港银行体系资金一度推高至3180亿港元,令按揭息率由3.5厘水平回落至2厘多的低位,现时银行体系资金约1639亿元,资金转势流走后,市场预计按揭利率将从低位回升至逾3厘水平。
中国内地对香港的影响也越来越大。从香港的角度看,一方面,内地经济保持稳定增长,内地金融系统稳健、不易受国际冲击,对香港起着重要的支撑作用;另一方面,内地收紧银根、整顿“影子银行”、打击腐败,又客观上影响了对香港楼市的需求。内地整顿金融秩序对全球金融的影响也不容小觑,一国际金融机构高管就直言,中国为影子银行“收水”,比美联储退市更值得新兴市场忧虑。
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